부동산 투자

땅 투자자들은 어떤 방식으로 돈을 벌었을까.재테크에 관심이 있는 사람이라면 누구나 고수들의 투자기법을 궁금해 한다.최근 3년동안 땅으로 10억원 이상 벌어들인 사람들의 기법들을 소개해 본다.이는 필자가 옆에서 직접 지켜본 투자기법들이다.




●내돈으로 투자하기




1)뜰 지역 선점

앞으로 뜰 지역을 예상하고 먼저 땅을 사는 방법이다.행정중심복합도시 투자를 한 A씨가 대표적인 사례.그는 노무현 대통령이 당선되기 3주전 공주 및 연기지역 땅을 샀다.여론 조사결과상 노무현 대통령이 상당히 앞서가자 행정수도 이전을 염두에 두고 땅을 사들어갔다.

노무현 후보가 당선되면 박정희 대통령 시절 행정수도 이전 후보지였던 공주지역 땅값이 뜰 것으로 생각하고 행동에 옮겼다.여러건을 매입했고 큰돈을 벌었다.뜰 지역을 선점하기 위해선 동물적 감각과 부단의 노력 그리고 과감한 베팅이 필수다.




2)내부정보 이용하기

신도시 택지개발예정지구 등의 개발정보를 미리 알고 땅을 사는 방법이다.B씨는 김포신도시 발표 1주일전 지인으로부터 김포에 신도시가 들어선다는 정보를 들었다.그는 그 즉시 땅 매입에 들어갔다.여러 필지를 과감하게 사들였다.1주일뒤 신도시 발표가 나자 마자 땅값은 두배로 올랐다.이런 내부정보로는 신도시건설 택지지구 건설 그린벨트 해제 도로건설 도시계획변경 등 여러 가지가 있다.

내부정보를 취득하기 위해선 공무원 또는 공기업 직원들과 친해야 한다.그러나 이런 사람들과 친해지기가 쉽지 않아 아무나 구사할 수 있는 전략은 아니다.




3)급매물 잡기

시세보다 싼 급매물을 잡아 수익을 올리는 방법이다.남양주에 주로 투자하는 H씨는 항상 땅을 거래할 때 복비를 두배로 준다.이렇게 해두면 중개업소는 급매물이 나오면 최우선적으로 그에게 가져다 준다.

그는 급매 연락이 오면 일단 산다고 이야기한다.왜 일까.전화상으로 흥정을 시도하면 그 물건은 다른 사람에게 넘어갈 수밖에 없다.말그대로 급매는 시세보다 산 물건이다.살 사람은 줄을 섰다.깎으려는 사람에게 넘어오진 않는다.중개업소는 매수 의지가 약하다고 생각해 즉각 다른 매수인을 물색한다.

H씨는 일단 만나고 나서 흥정을 통해 가격을 깎는다.만나기전 매도인의 약점을 최대한 파악해 둔다.사업이 망해서 급매로 내놓는건지,은행빚에 몰려서 내놓는건지 알아둔다.약점을 이용해 최대한 가격을 후려친다.이런 전략을 구사하기 위해선 넉넉한 실탄과 중개업소 인맥이 필수다.




4)발품 팔기




열심히 발품을 팔아 좋은 땅을 찾는 방법이다.발품을 팔다보면 저평가된 땅을 발견할 수있다.매도인이 땅의 가치를 제대로 몰라서 싸게 내놓든,빨리 팔기 위해서 싸게 내놓든 시세보다 싼 땅을 고른다.

C씨는 특정지역을 공략할 때 그지역에 나온 모든 땅을 다 둘러본다.수백 필지를 검토한뒤 그중에서 2-3개를 고른다.그지역의 모든 매물을 검토해서 가장 저평가된 것 2-3개를 선택한다. 그는 땅을 보기 위해 1달에 2만킬로미터씩 뛴다.저평가된 땅을 계약한뒤 바로 다른 부동산에 내놔 두배가격을 받은 적도 수두룩하다.




5)맹지에 길만들기

진입로가 없는 땅은 가격이 싸다.이런 땅에 길을 내면 가격은 순식간에 몇배씩 오른다.O씨는 진입로 부지를 살 자신이 있다고 판단되면 맹지를 산다.길을 낸뒤 바로 몇배씩 높은 값에 판다.땅값 두배 올리는 것은 일도 아니라는 게 그의 지론이다.

길만드는 노하우는 의외로 간단하다.혼자서 다 먹으려 하지 않는다는 것이다.진입로 부지를 가진 지주에게도 엄청난 수익을 보장해준다.때로는 시세의 몇배에 땅을 사기도 한다.그래도 수익은 막대하다.맹지의 크기가 크면 클 수록,진입로부지가 작으면 작을 수록 수익은 커진다.




6)개발하기




농지나 임야를 공장부지 상가 등으로 개발해서 부가가치를 높인뒤 파는 방법이다.농지전용 형질변경을 통해 땅을 개발해서 실수요자를 찾아 파는 방식이다.

특히 허가가 까다로운 보전산지를 개발하는 사람은 대박을 맞는다.보전산지는 워낙 가격이 싸기 때문이다.이는 용도에 적합한 땅을 보는 눈,인허가,토목공사 등에 모두 능해야 가능한 방식이다.







●구전 뜯어먹기

중개업자도 아니면서 구전을 뜯어 큰돈을 번 사람도 많다.거의 대부분 개미들은 땅에 대해 문외한이다.그래서 개미들은 고수라고 소문난 사람들의 이야기를 듣고 땅을 산다.구전을 먹고사는 사람들은 바로 이런 점을 이용한다.자기가 잡은 가격보다 휠씬 높은 가격에 개미들에게 땅을 넘기는 것이다.

1)소개하고 구전 뜯어먹기

D씨는 주변에 땅 투자를 해달라는 사람이 줄을 서있다.그런데 이런 사람들한테 땅을 사줄 때 절대 공짜로 사주지 않는다.매수의뢰자 몰래 돈을 붙여먹는다.예컨대 평당 10만원에 나온 땅을 평당 12만원에 넘기는 것이다.

양심적인 사람은 건당 수백만원의 돈을 붙여 먹는다.그러나 심한 사람은 건당 수천만원을 붙여 먹는다.




2)덩치 큰 땅 쪼개 팔기

덩치가 큰 땅은 덩치가 작은 땅보다 평당가격이 싸다.덩치가 큰 땅을 잡은뒤 잘게 쪼개 주변 개미들에게 넘기면 엄청난 이익이 보장된다.

예를들어 평당 1만평짜리가 평당1만원,1천평짜리가 평당 2만원이라고 치자.1만평짜리를 평당 1만원에 잡아 잡아 10개로 쪼갠뒤 평당 2만원에 주변 개미들에게 판다고 해보자.바로 1백% 수익을 거둘 수있다.이방법이 발전한 것이 바로 기획부동산이다.